Die mediane Bruttorendite einer klassischen Wohnimmobilie in Frankreich liegt laut dem FNAIM-Barometer 2025 bei etwa 4,2 %, bei einer Nettorendite von nahe 2,8 % nach laufenden Kosten. Eine Bruttorendite von 7 oder 8 % bei einer ersten Immobilieninvestition ist Teil einer Nischenstrategie, die sich auf einige sehr gezielte Märkte konzentriert. Diese Realität zu berücksichtigen, verändert die Art und Weise, wie ein Mietprojekt strukturiert wird.
DPE-Beschränkungen und Zeitplan für das Mietverbot: der technische Filter vor jedem Kauf
Keine Rentabilitätsberechnung hält, wenn die Immobilie zwei Jahre nach dem Kauf für die Vermietung verboten wird. Der gesetzliche Zeitplan für das Energieeffizienzdiagnose (DPE) setzt feste Fristen.
Seit dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen der Klasse G für alle neuen Mietverträge verboten. Wohnungen der Klasse F folgen am 1. Januar 2028, und die der Klasse E am 1. Januar 2034. Eine ältere Immobilie, die zu einem attraktiven Preis mit einem Etikett F oder G angeboten wird, beinhaltet daher Kosten für eine verpflichtende energetische Sanierung vor der Vermietung.
Wir beobachten, dass viele Erstinvestoren diese Position unterschätzen. Der niedrige Preis pro Quadratmeter einer alten Wohnung der Klasse F verdeckt oft ein Sanierungsbudget (Dämmung, Fenster, Belüftung), das den Preisunterschied zu einer besser eingestuften Immobilie ausgleicht. Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags empfehlen wir, die Kosten für den Übergang zur Mindestklasse D zu beziffern, nicht nur zur nächsthöheren Klasse.
Für diejenigen, die mit Tandem Immobilier investieren möchten, stellt diese Analyse des DPE den ersten Schritt der Planung dar, lange bevor die Finanzierungsfrage aufkommt.
Nettorendite nach Steuern: der einzige zuverlässige Indikator für eine Mietinvestition
Die Bruttorendite dient nur dazu, zwei Immobilien schnell miteinander zu vergleichen. Sie sagt nichts darüber aus, was Sie tatsächlich in der Tasche behalten. Nur die netto Nettorendite (nach Steuern) ermöglicht den Vergleich einer Mietinvestition mit einer finanziellen Anlage.
Die Berechnung erfolgt in drei verschiedenen Schritten:
- Die Bruttorendite: Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis inklusive Gebühren. Ein erster Filter, nicht mehr.
- Die Nettorendite: Man zieht die Grundsteuer, nicht rückforderbare Wohngemeinschaftskosten, die Versicherung für nicht wohnende Eigentümer, die geschätzte Leerstandsquote und mögliche Verwaltungskosten ab.
- Die Nettorendite nach Steuern: Man wendet das tatsächliche Steuersystem (Mikro-Immobilien, tatsächlich, LMNP nach dem tatsächlichen System) an, um die Besteuerung der Mieteinnahmen und die Sozialabgaben zu integrieren.
In einer Umfrage zu 27 großen und mittleren Städten liegt die mediane Bruttorendite bei 5,0 % bei einem medianen Preis von etwa 2.779 Euro pro Quadratmeter. Nach Abzug der Kosten und Steuern kann dieser Wert je nach gewähltem Regime um die Hälfte sinken.
LMNP-Status im tatsächlichen Regime: der steuerliche Hebel bei der ersten Mietinvestition
Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters im tatsächlichen Regime bleibt der steuerlich am besten geeignete Rahmen für eine erste Mietinvestition, vorausgesetzt, man beherrscht die buchhalterischen Mechanismen.
Die Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars ist der Hauptvorteil. Im Gegensatz zum Mikro-BIC-Regime, das einen Pauschalabzug anwendet, erlaubt das tatsächliche Regime, jedes Jahr einen Teil des Wertes des Gebäudes, des Mobiliars und aller tatsächlichen Kosten (Darlehenszinsen, Renovierungen, Buchhaltungskosten, Versicherungen) abzuziehen. In der Praxis reduziert dieser Abschreibungsabzug das steuerliche Ergebnis in den ersten Jahren auf null oder fast null.
Die Wahl zwischen möblierter und unmöblierter Vermietung beschränkt sich nicht auf die Besteuerung. Die möblierte Vermietung erfordert einen kürzeren Mietvertrag (ein Jahr, neun Monate für einen Studenten) und häufigeren Mieterwechsel. Jeder Mieterwechsel verursacht konkrete Kosten: Instandsetzung, Leerstand, mögliche Wiedervermietungsgebühren. Diese Kosten sollten von Anfang an in die Finanzierungsplanung einfließen.
Mietpreisregulierung und Verordnung zur Mietpreisbremse: direkter Einfluss auf die Rendite
Das Mietpreisregulierungsprogramm, das bereits in mehreren Metropolen aktiv ist, wird erprobt und könnte verlängert werden. Gleichzeitig wurde die Verordnung zur Mietpreisbremse in angespannten Gebieten verlängert. Diese beiden Mechanismen begrenzen die Fähigkeit eines Vermieters, die Miete anzupassen, selbst wenn der lokale Markt dies rechtfertigen würde.
Für einen ersten Kauf bedeutet dies, dass die Miete, die in der ursprünglichen Simulation angegeben ist, wahrscheinlich über mehrere Jahre stabil bleibt. Jede Annahme einer jährlichen Erhöhung, die über dem IRL liegt, ist optimistisch. Wir empfehlen, den Finanzierungsplan auf einer konstanten Miete in aktuellen Euros über mindestens fünf Jahre aufzubauen.
Ein weiterer oft ignorierter Punkt: In Städten, die der Regulierung unterliegen, wird die erhöhte Referenzmiete zur gesetzlichen Obergrenze. Der Kauf einer Immobilie, deren Verkäufer eine Miete über dieser Obergrenze angibt, birgt das Risiko einer Klage des Mieters und einer Rückerstattung zu viel gezahlter Miete. Die Überprüfung der anwendbaren Referenzmiete vor der Unterzeichnung des Vorvertrags sollte ein reflexartiger Schritt sein.
Finanzierungsstruktur des Immobilienprojekts: was die Bank wirklich betrachtet
Ein Kredit für eine Mietinvestition unterliegt nicht denselben Regeln wie ein Darlehen für die Hauptwohnung. Die Bank wendet einen Gewichtungsfaktor auf die prognostizierten Mieteinnahmen an, in der Regel etwa 70 %, um das Risiko von Leerständen und Zahlungsausfällen zu berücksichtigen. Die Verschuldungsquote wird daher auf Basis von reduzierten Mieteinnahmen berechnet.
Das Eigenkapital spielt je nach Strategie eine unterschiedliche Rolle. Die Finanzierung der Notarkosten und möglicher Renovierungen aus eigenen Mitteln verbessert die Bankunterlagen. Die vollständige Finanzierung (Immobilie, Gebühren, Renovierungen) ist möglich, verringert jedoch den Handlungsspielraum im Falle unvorhergesehener Ereignisse.
Ein technischer Punkt, den wir hervorheben: Die Laufzeit des Darlehens hat direkten Einfluss auf den monatlichen Cashflow, aber eine längere Laufzeit erhöht die Gesamtkosten des Kredits. Bei einer ersten Investition lohnt es sich, zwischen einem leicht negativen Cashflow über 20 Jahre und einem positiven Cashflow über 25 Jahre abzuwägen, was eine Tabelle und nicht nur eine Intuition erfordert.
Die erste funktionierende Mietinvestition ist die, deren Ausgangshypothesen konservativ sind: stabile Miete, integrierte Leerstände, tatsächliche Kosten, simulierte Besteuerung über die geplante Haltedauer. Eine gut konstruierte Tabelle schützt besser als eine in Schaufenstern angegebene Bruttorendite.